Michel Simond Guadeloupe

Le sous locataire bénéficie-t-il du droit au renouvellement du bail commercial ?

Bail commercial pour un sous locataire

L’article L145-32 du code de commerce prévoit que le sous locataire d’un local commercial dont la location est soumise au statut des baux commerciaux, peut demander au propriétaire bailleur ou au locataire principal, le renouvellement de son bail.

Cependant, le sous locataire ne bénéficie du droit au renouvellement, que si le bailleur a autorisé tacitement ou de façon expresse la sous location.

Quelles sont les conditions  de renouvellement du sous bail ?
Première condition :

L’article L145-32 du code de commerce prévoit que la sous location doit avoir été autorisée de façon tacite ou expresse par le bailleur. A défaut, le sous locataire n’a aucun droit au renouvellement.

Deuxième condition :

La deuxième condition au renouvellement du sous bail est que le locataire principal voit son propre bail renouvelé.

Le sous locataire devra d’abord demander au locataire principal le renouvellement du sous-bail.

Le locataire pourra refuser la demande de renouvellement de la sous location. Mais il devra alors payer une indemnité d’éviction au sous locataire, sauf motif grave et légitime qui lui permettront de passer outre au paiement de cette indemnité.

Limites :

Lorsque le sous locataire exploite la totalité du local qui est sous loué, la jurisprudence considère que le locataire principal n’exploite plus aucun fonds de commerce dans le local commercial. Dès lors, il ne bénéficie plus du droit au renouvellement et ne pourra donc consentir un renouvellement de la sous location à laquelle le bailleur pourra s’opposer pour ce motif (Cour de Cassation, troisième chambre civile du 8 Décembre 1982).

Dans ce dernier cas, le sous locataire disposera du droit de demander directement le renouvellement du bail au bailleur.

Cependant, cette même jurisprudence considère qu’il s’agit là d’une simple faculté pour le bailleur qui pourra toujours, malgré l’absence d’exploitation d’un fonds par le locataire principal, accepter de renouveler le bail principal et lui permettre ainsi de renouveler le sous bail (Cour de cassation troisième chambre civile, 29 Mars 1984).

Quel droit au renouvellement en cas de sous location partielle du local commercial ?

Lorsque le sous locataire ne bénéficie d’un sous bail que sur une partie seulement du local loué par le locataire principal, et que le locataire exploite un fond de commerce sur l’autre partie du local, , la jurisprudence décide que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail principal sur la partie du local qui est sous loué ; le locataire principal n’exploitant aucun fond de commerce dans ce dernier ( Cour de cassation, troisième chambre civile 30 Novembre 1959).

Dans ce cas, le sous locataire ne pourra prétendre obtenir du locataire principal le renouvellement du sous bail commercial, mais il disposera du droit de demander directement le renouvellement au bailleur.

Cas dans lesquels le sous locataire pourra demander directement au bailleur le renouvellement de son bail – Droit direct du sous locataire :

Conditions :

L’article L145-32 du code de commerce prévoit qu’à l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.

Ainsi, le sous locataire peut demander directement au bailleur le renouvellement de son sous bail.

La jurisprudence décide, que le sous locataire ne pourra demander directement le renouvellement de son bail au bailleur, que si le locataire principal ne peut pas renouveler le sous bail (Cour de cassation, troisième chambre civile 6 Décembre 1972). Tel sera le cas, lorsque le bail principal passé entre le locataire et le bailleur n’est pas renouvelé, ou lorsque le bail principal est résilié.

Modalités de renouvellement :

Pour que le sous locataire puisse demander directement au bailleur le renouvellement de son bail, il faut qu’un congés ait été délivré par le bailleur au locataire principal.

Tant qu’aucun congés n’a été délivré au locataire principal par le bailleur, le sous locataire devra adresser sa demande de renouvellement au locataire principal.

Lorsqu’un congés a été délivré au locataire principal, le sous locataire devra dresser sa demande de renouvellement directement au bailleur.

Dans ce dernier cas, si le bailleur accepte, la sous location cesse et le sous locataire deviendra le locataire principal ; les clauses du sous bail restant inchangé, le sous bai deviendra le bail principal.

Refus de renouvellement du sous bail par le bailleur :

Si le bailleur refuse de renouveler le bail principal et le sous bail, il devra donner congés au locataire principal et au sous locataire qui aura alors droit à une indemnité d’éviction payée par le bailleur.