Comment fixer le loyer d’un bail commercial ?

COMMENT FIXER LE LOYER D’UN BAIL COMMERCIAL ? 

Le loyer d’un bail commercial se définit comme le paiement d’un prix  que le locataire doit payer au bailleur en contrepartie de la jouissance ou de l’occupation que ce dernier lui consent sur un local commercial. 

Le loyer comprend différents éléments auxquels pourront s’ajouter d’autres charges mais qui ne doivent pas être confondues avec le loyer entendu au sens strict et juridique du terme. 

En matière de détermination de loyer, le principe est la liberté contractuelle : le locataire et le bailleur négocie librement le montant du loyer. 

Ce principe ne vaut cependant que pour la fixation du loyer initial, le loyer qui est prévu lorsque les parties signent pour la première fois un bail commercial. En revanche, lorsque le bail est renouvelé, la fixation du loyer de ce nouveau contrat obéit à des règles précises et strictes. 

Que comprend le loyer d’un bail commercial ? 

Quelle forme peut prendre le loyer ? :

Le loyer d’un bail commercial comprend la somme que devra verser le locataire au bailleur en contrepartie de l’occupation du local commercial. 

  • Le loyer peut consister en un versement d’une somme fixe tous les mois, trimestres ou année
  • Le loyer peut également consister en un pourcentage sur les recette que le locataire retirera de son exploitation commerciale.
  • Le loyer peut également être payé en une seule fois. 

Les charges qui sont intégrées au loyer : 

Le bailleur et le locataire peuvent prévoit que certaines charges seront payées par le locataire. Ces charges font alors partie intégrante du loyer dont le locataire est débiteur . 

Quelques exemples de frais et charges qui peuvent être mis à la charge du locataire (liste non exhaustive) : 

  • entretien des parties communes ;
  • taxe additionnelle de droit au bail ; 
  • taxe foncière
  • réparations non locatives ;
  • assurance de l’immeuble ; 

Obligation du bailleur lorsqu’il met à la charge du locataire certains frais et charges : 

L’article L145-40-2 du code de commerce prévoit que le contrat de location devra comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail. 

Il ne sera donc pas possible pour le bailleur d’inclure dans le bail commercial une clause du type « toute charges en sus » ou une clause qui préciserait que toutes les frais et charges devront être acquittés par le locataire. L’article L145-40-2 du code de commerce exige une énumération précise. 

De plus, ce même article du code de commerce précise que en cours de bail, le bailleur devra indiquer au locataire les charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. 

Le dépôt de garantie constitue- t il un loyer ? 

Le dépôt de garantie est une somme versée au bailleur qui est destinée à garantir le paiement des loyers et tout ce dont le locataire pourrait être débiteur à la fin du bail (soldes des loyers impayés, réparations locatives, dégradations, taxes et charges que le locataire n’aurait pas payé). 

Le dépôt de garantie n’est donc pas un loyer au sens juridique du terme, et il n’est donc pas permis au locataire de refuser ou de s’abstenir de payer le loyer en demandant au propriétaire de se servir sur le dépôt de garantie. 

Le montant du dépôt de garantie doit être fixé entre le bailleur et le locataire au moment de la signature du bail. 

Attention au montant du dépôt de garantie exigé par le propriétaire , une règle à retenir : 

L’article L145-10 du code de commerce pose une règle à laquelle les bailleurs devront prendre garde lorsqu’ils détermineront le montant du dépôt de garantie : les dépôts de garantie portent intérêt au profit du locataire au taux pratiqué par le Banque de France pour les avances sur titre. 

Cette règle ne jouera que si le montant du dépôt de garantie excède deux mois de loyer. 

Le pas de porte constitue-t-il un loyer ? 

Le pas de porte autrement dénommé droit d’entrée n’est pas un loyer. Il représente une somme que le locataire verse au bailleur lors de la prise d’effet du bail. 

Les règles de fixation des loyers en cas de renouvellement de bail : 

Lorsque le bail arrive à échéance le bailleur qui souhaite poursuivre la location en modifiant le montant du loyer devra adresser au locataire un congé avec offre de renouvellement du bail commercial (article L145-9 du code de commerce) . 

Ce congé avec offre de renouvellement devra mentionner le nouveau prix du bail que le bailleur propose au locataire . A défaut d’accord, l’une ou l’autre des parties devra saisir le juge afin que celui-ci fixe le nouveau loyer. 

Le nouveau loyer du bail renouvelé est plafonné : 

L’article L145-33 du code de commerce précise que le montant du bail renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative déterminée par les parties. 

A défaut d’accord cette valeur locative est déterminée d’après les éléments suivants : 

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Cependant, cette modification du montant du loyer à partir de la valeur locative du local est plafonnée. 

L’article L145-34 du code de commerce prévoit en effet que lorsque la durée du bail renouvelé n’est pas supérieure à neuf ans, la variation du prix du loyer ne pourra excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction, ou s’il est applicable celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, ou la variation de l’indice trimestriel des activités tertiaires. 

Sera prise en compte la variation de l’un de ces indices depuis la fixation du loyer par le bail à renouveler. 

Les exceptions au plafonnement du loyer du bail qui est renouvelé : 

Dans certains cas limitativement énumérés par les dispositions du code de commerce, le nouveau loyer du bail renouvelé sera déplafonné . 

Déplafonnement en cas de modification des caractéristiques du local :

Les articles R145-3 et R145-4 du code de commerce  prévoit plusieurs cas dans lesquels le loyer du bail peut-être déplafonné lors du renouvellement. 

Ces deux articles disposent que toute modification notable de l’un des éléments suivants justifiera que le nouveau loyer sera déplafonné : 

  • Modification notable de la situation du local commercial, de sa surface, de son volume ou de la commodité d’accès pour le public. 
  • Modification notable de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités qui exercée dans le local commercial. 
  • Modification notable des dimensions du local commercial, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée. 
  • Modification notable de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité de la conformité aux normes exigées par la législation du travail. 
  • Modification notable de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. 
  • Mise à disposition de nouveaux locaux accessoires, de locaux annexes ou de dépendances. 

Déplafonnement lorsque les locaux loués par bail commercial sont des locaux à usage de bureaux : 

L’article R145-11 du code de commerce prévoit que lorsque le bail a pour objet la location de locaux à usage de bureaux, le nouveau loyer du bail renouvelé sera toujours fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalent. 

Ce prix pourra être corrigé s’il existe une différence entre le local loué et les locaux de référence. 

En conséquence, le nouveau loyer du bail commercial renouvelé portant sur des locaux à usage de bureaux ne sera jamais plafonné. 

Déplafonnement lorsque le bail à une durée est supérieure à neuf ans : 

  • Lorsque la durée du bail qui est renouvelé était supérieure à neuf ans, le nouveau loyer sera déplafonné. 
  • Lorsque le bail avait une durée de neuf ans mais que par l’effet d’une tacite reconduction il a eu une durée supérieure à douze ans, le nouveau loyer sera aussi déplafonné. 
  • Lorsque le nouveau bail est conclu pour une durée supérieure à neuf ans, le nouveau loyer sera également déplafonné.