INVESTIR DANS DES MURS COMMERCIAUX
murs commerciaux

INVESTIR DANS DES MURS COMMERCIAUX

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POURQUOI INVESTIR DANS DES MURS COMMERCIAUX ?

Contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, investir dans des murs commerciaux n’est pas l’exclusivité des professionnelles investisseurs immobiliers.

C’est un investissement des plus intéressant.

On entend, en générale par murs commerciaux des locaux artisanaux, des bâtiments d’usine ou de logistique, des bureaux, mais aussi des murs de boutique et commerce.

C’est de ces derniers que nous allons parler.

On ne parle pas ici d’achat de fonds de commerce, ni de cession de droit à bail, on parle uniquement d’achat des murs de ses locaux commerciaux.

Alors pourquoi des murs commerciaux ?

Un commerçant, est dans un local pour son emplacement et lorsqu’il a trouvé le bon, il n’en change que rarement. Un dicton commercial dit pour un bon commerce il faut trois choses, ” l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement” et je rajouterai, un parking.

Alors avec le temps, le commerçant a construit une clientèle, et il préférera ouvrir un second commerce plutôt que d’en changer.

Ces locaux sont souvent en rez-de-chaussée, ce qui n’est pas le cas de bureaux par exemple.

L’emplacement, dans des zones commerciales fortes ou en premier rideaux sur des rues très commerçantes, est un atout supplémentaire.

Quels sont les avantages pour l’acquisition de murs commerciaux?

Les rentabilités sont souvent plus importantes que celles des appartements. On peut, si on achète bien avoir jusqu’à une rentabilité de 10 % (acte en main). A contrario, le rendement dans le locatif résidentiel ne dépasse guère les 3 % net.

La valeur de murs commerciaux sont moins volatiles que le reste du secteur.
Elle dépend du loyer que paie le locataire ainsi que son emplacement et sa zone de chalandise.
Il y a donc moins de risque que sa valeur chute si votre investissement a un bon emplacement.

Les charges de copropriété, d’entretien, les charges locatives ainsi que les charges liées aux travaux de rénovation ou d’aménagement sont à la charge du locataire.
Seules les charges de gros travaux (art.606) sont à la charge du propriétaire.

Cela a pour principal avantage d’avoir moins de différence entre le loyer brut et le loyer net, réellement perçu par l’investisseur.

Les baux commerciaux, contiennent des clauses qui protègent l’investisseur contre les mauvais payeurs, comme la clause résolutoire, la clause de solidarité.

Ces clauses s’appliquent immédiatement.

Ce qui rend plus facile la rentrée des loyers et l’expulsion du locataire, été comme hiver.

En cas de vente du fonds de commerce, le locataire sortant qui se charge de chercher un repreneur, mais il est lié pendant 3 ans par la clause de solidarité. De plus si le bailleur ne peut s’opposer à la vente du fonds de commerce, il a un droit de regard. Il peut aussi demander une indemnité de déspécialisation en cas de changement d’activité précisée dans le bail.

La durée des baux commerciaux est généralement de 9 ans (et plus avec les renouvellements des baux).
L’investisseur touchera ses loyers durant toute cette période sans grand risque de vacance.

Un commerçant installé depuis longtemps, avec un commerce prospère n’a aucun intérêt à changer de local.
En effet, il aura beaucoup de difficulté à s’installer ailleurs et cela lui coûtera plus cher ( installation, d’achat du matériel et acquisition d’une clientèle)
D’où l’importance de bien analyser la santé financière de son locataire.

Quels inconvénients dans le cas d’investissement dans des murs commerciaux ?

Les mêmes que si on achetait un appartement.

Se méfier des vices cachés, demander les diagnostics, vérifier en plus l’accès PMR, lire le règlement de copropriété, etc.

Vérifier aussi le bail existant avec le commerçant locataire, ainsi que la qualité de sa signature..
Contrôler la clause de destination (activité exclusive ou tous commerces), par rapport au règlement de copropriété.
Examiner la durée restante (s’il reste 6 ans sur le bail, on est sûr d’avoir un loyer pour cette durée).

A choisir, il est préférable d’acheter un local avec un locataire commerçant et de préférence une belle enseigne.

Pour l’achat d’un local vide, il est capital que le bail soit rédiger par un conseil juridique (notaire ou avocat).
En effet, la rédaction d’un bail commercial est complexe.

L’expulsion d’un mauvais payeur est beaucoup plus simple dans le cas de location de murs commerciaux, que pour un logement.
Par contre, expulser un commerçant en fin de bail est plus ardu et il peut vous demander des indemnités d’éviction.

L’indice ILC ( indice des loyers commerciaux), et non sur celui de la consommation sert à l’indexation des loyers.
Le loyer augmentera ou diminuera uniquement selon cet indice.
Vous devrez attendre le renouvellement du bail au bout des 9 ans pour renégocier le loyer.

Cela pourra passer par le juge des loyers commerciaux du tribunal, en cas de contestations.

Dans le cas de murs commerciaux, l’emplacement est déterminant.
La vacance locative, c’est-à-dire l’absence de locataire peut être plus longue dans le cas d’un mauvais emplacement.
De plus, le loyer demandé sera moins fort et donc la rentabilité moins forte.

En conclusion

Bien fait, l’achat des murs commerciaux est un des placements les plus rémunérateurs et sécurisés.
Alors vaut-il mieux un emplacement N°1 Premium ou emplacement N°1 Masse-Market, une rue commerçante ou un centre commercial ?

Acheter un local très convoité dont on sait que la rentabilité sera moins forte car son prix d’achat sera haut ?
Prendre un local en devenir, moins cher et obtenir une rentabilité élevée ?
Investir dans une grande ville ou une ville moyenne ?
Autant de questions auxquelles le cabinet Michel Simond Guadeloupe vous aidera à y répondre.