Le crédit bail sur fonds de commerce

Le crédit bail sur fonds de commerce

Le crédit bail est une technique de financement du fonds de commerce 

Le fonctionnement du crédit bail sur fonds de commerce est le suivant. Par exemple, une banque ou un établissement de crédit achète le fonds de commerce. L’établissement financier louera alors au futur acquéreur de ce fonds de commerce L’acquéreur paiera un loyer. 

Ce loyer inclut le prix d’achat, les agios et l’amortissement financier du fonds. 

Par conséquent, à l’expiration de la durée du contrat de crédit-bail, l’utilisateur dispose d’une option : il l’acquiert le fonds de commerce et il paiera alors le prix résiduel du fonds de commerce (prix dont on aura soustrait les loyers payés à l’établissement financier).

Quelle utilité du crédit bail en matière d’acquisition de fonds de commerce ? 

Lorsqu’une personne souhaite acquérir un fonds de commerce, le coût d’acquisition en est souvent très élevé. Faute d’un apport personnel suffisant, l’acquéreur éprouvera des difficultés  pour financer cette achat selon les méthodes classiques du financement.

Le crédit bail permet au vendeur de transférer immédiatement la jouissance du fonds de commerce.

De son côté l’acheteur d’en acquérir ultérieurement la propriété eu prix fixé.

Ainsi, le crédit bail sur fonds de commerce permettra à l’acquéreur d’un fonds de commerce qui ne dispose pas d’une surface financière suffisante de louer un fonds de commerce à un établissement financier, la location servira à financer une acquisition future dont la date est prévue dans le contrat de crédit bail. 

Qui peut consentir un crédit bail sur fonds de commerce ? 

L’article 2 de la loi n°66-455 du 1 Juillet 1966 (loi relative aux entreprises pratiquant le crédit bail), prévoit que seules les banques et établissements financiers peuvent habituellement financer des opérations de crédit bail.

Cependant, seuls l’exercice habituel d’une telle activité étant réservé aux établissements financier, de crédits et banques, rien n’interdit à un particulier qui souhaite vendre son fonds de commerce, de recourir à la technique du crédit bail : la propriétaire du fonds de commerce transférera alors directement l’exploitation du fonds  à l’acquéreur, mais il conservera la propriété du fonds de commerce en garantie . La cession du fonds de commerce interviendra alors à la fin du crédit bail. 

Description des opérations juridiques du crédit bail sur fonds de commerce : 

Un établissement financier, un établissement bancaire ou de crédit achète un fonds de commerce. Elle en devient propriétaire. 

Elle passe un contrat avec une personne physique ou morale (une société) par lequel elle loue pendant une certaine durée le fonds de commerce à un preneur. Ce contrat prévoit que le preneur devra payer chaque mois ou par périodes déterminées par le contrat un loyer au crédit bailleur . 

La levée de l’option par le preneur : 

Le contrat contient une promesse unilatérale de vente du fonds au locataire. La promesse de vente est consentie par l’établissement qui prête les fonds au preneur. Le preneur pourra « lever l’option ». 

Dans ce cas, il accepte la promesse unilatérale de vente et devra verser un prix à l’établissement prêteur. 

Les loyers, hors intérêts d’emprunt, frais financiers et frais d’assurance viendront en déduction du prix devant être payés par le preneur. 

Les mécanismes juridiques du crédit bail : 

l’opération de crédit bail sur fonds de commerce donne lieu juridiquement à deux ventes successives : l’établissement de crédit ou la banque achète le fonds de commerce et par la suite l’établissement de crédit revend le fonds au locataire gérant ; Le prix de cette vente comprendra les loyers payés par le locataire gérant (à l’exception des agios et intérêts). Le prix de vente correspondra donc à une valeur résiduelle . 

Les rapports entre le crédit bailleur et le locataire : 

Ici s’applique le principe de la liberté contractuelle. Les obligations de chaque partie sont librement déterminées par le contrat de crédit bail : montant des loyers, dates et conditions de la vente finale. 

Les interdictions : 

 Le crédit bailleur ne peut céder le droit au bail pendant toute la durée du contrat sans l’accord du locataire. 

De même le crédit-preneur ne peut céder sont fonds sans l’accord du crédit bailleur . 

Mentions obligatoires devant figurer dans l’acte de vente final :

Article L141-1 du code de commerce : 

L’acte de vente devra mentionner les éléments suivants : 

  • le nom du précédent vendeur, la date et la nature de l’acte d’acquisition du fonds, le prix de cette acquisition pour les éléments incorporels, les marchandises et la matériel ;
  • l’état des privilèges et nantissements grevant le fonds de commerce ;
  • Le chiffre d’affaires qu’il a réalisé durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente et les résultats d’exploitation réalisés pendant le même temps ;
  • Le bail, sa date, sa durée, le nom et l’adresse du bailleur et du cédant, s’il y a lieu. 

A défaut de ces énonciations, l’acte de vente du crédit bail pourra être annulé dans l’année qui suit la conclusion de la vente entre l’établissement financier et l’exploitant-acquéreur du fonds de commerce. 

Les obligations du locataire pendant toute la durée du crédit bail 

Article L144-2 du code de commerce : 

Le locataire-gérant doit avoir la qualité de commerçant

Les obligations de publicité : 

Article 12 du décret n°72-665 du 4 juillet 1972 relatif à la publicité des opérations de crédit-bail en matière mobilière et immobilière : 

Lorsque les entreprises commerciales qui ont recouru à des opérations de crédit-bail pour se procurer des biens d’équipement, des matériels ou des immeubles à usage professionnel publient ou communiquent leur compte d’exploitation générale ou leur bilan, elles doivent : 

  • Faire apparaître séparément, dans leur compte d’exploitation, les loyers correspondant à l’exécution des contrats relatifs aux opérations de crédit-bail. 
  • Elle doivent également évaluer en annexe à leur bilan et à la date d’arrêt de ce document, sous une ou deux rubriques hors bilan, dénommées “engagements de crédit-bail mobilier” ou “engagements de crédit-bail immobilier”, le montant total des charges leur restant à supporter en exécution des obligations stipulées dans un ou plusieurs contrats de crédit-bail. 
Quelle fiscalité est applicable au crédit bail ? 

Déductibilité des loyers : 

Article 39-8 du code général des impôts : la quote-part de loyers prises en compte pour la fixation du prix de vente du fonds de commerce et convenue pour l’acceptation de la promesse unilatérale de vente n’est pas déductible du résultat imposable du locataire. 

En cas de résiliation anticipée du contrat de crédit bail, la quote-part des loyers qui est non déductible le devient à la date de la résiliation et à condition que la quote- part des loyers n’ait pas été restituée par le bailleur. 

A l’échéance du contrat le locataire doit inscrire le fonds à l’actif de son bilan pour son coût d’acquisition correspondant au prix résiduel augmenté de la quote-part de loyer représentative du capital. 

S’il n’accepte pas la promesse, la quote-part des loyers non admises en déduction à la date de résiliation constitue une charge d’exploitation qui peut-être retranchée du résultat imposable de l’exercice au cours duquel la résiliation a eu lieu, et à la condition que cette quote- part n’ait pas été restituée par le bailleur : les loyers sont donc déductibles du résultat de l’exploitant, pour leur totalité. 

Les droits d’enregistrement : 

L’opération de crédit-bail immobilier fait apparaître deux contrats de vente de fonds de commerce et donnera donc lieu à perception de droits d’enregistrement à l’occasion de chacune de ces ventes : 

  • lorsque l’établissement de crédit, financier ou bancaire achète le fonds de commerce pour le louer au preneur. 
  • Lorsque l’exploitant lève l’option pour acquérir le fonds de commerce. 

Dans ce dernier cas, les droits d’enregistrement seront calculés sur la valeur vénale du prix du fonds de commerce, diminué de la quote-part des loyers qui a été destinée à l’amortissement du capital.