Bail commercial pour un sous locataire
L’article L145-32 du code de commerce prévoit que le sous locataire d’un local commercial, dont la location est soumise au statut des baux commerciaux (le statut des baux constitue un ensemble de règles juridiques spécifiques qui s’appliquent aux baux portant sur des locaux utilisés pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale), peut demander au propriétaire bailleur, ou au locataire principal, le renouvellement de son contrat de bail.
Cependant, le sous locataire ne bénéficie du droit au renouvellement que si le bailleur a autorisé tacitement, ou de façon expresse, la sous location.
I – Quelles sont les conditions de renouvellement du sous bail ?
1- Première condition
L’article L145-32 du Code de Commerce encadre la sous-location de baux commerciaux. Selon cet article, pour qu’une sous-location soit valable, elle doit avoir été autorisée par le bailleur, de manière tacite ou expresse.
En cas de défaut d’autorisation, le sous-locataire ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement du contrat de bail commercial. Cela signifie que si le bail arrive à expiration, le sous-locataire ne pourra pas prétendre à la poursuite de l’activité dans les locaux loués.
En conséquence, il est important pour les locataires de s’assurer de l’autorisation du bailleur avant de sous-louer les locaux commerciaux.
2 – Deuxième condition
La deuxième condition au renouvellement du sous bail est que le locataire principal voie son propre bail, c’est-à-dire le bail principal, renouvelé. En effet, si le bail principal n’est pas renouvelé, le sous-bail ne pourra pas non plus être renouvelé.
Le sous-locataire doit donc tout d’abord demander au locataire principal le renouvellement du sous-bail. Si le locataire principal décide de renouveler son propre bail, il pourra également renouveler le sous-bail et le sous-locataire pourra ainsi rester dans les lieux.
Le locataire pourra refuser la demande de renouvellement de la sous location mais il devra alors payer une indemnité d’ éviction au sous locataire.
L’indemnité d’ éviction est une compensation financière visant à compenser le préjudice subi par le sous-locataire. Cependant, il existe des motifs graves et légitimes qui permettent au locataire de passer outre au paiement de cette indemnité.
3 – Limites
Lorsque le sous locataire exploite la totalité du local, qui est sous loué, la jurisprudence considère que le locataire principal n’exploite plus aucun fonds de commerce dans le local commercial. Dès lors, il ne bénéficie plus du droit au renouvellement et ne pourra donc consentir un renouvellement de la sous location à laquelle le bailleur pourra s’opposer pour ce motif (Cour de Cassation, troisième chambre civile du 8 Décembre 1982).
Dans ce dernier cas, le sous locataire est autorisé à demander lui-même le renouvellement du bail au bailleur .
Cependant, cette même jurisprudence considère qu’il s’agit là d’une simple faculté pour le bailleur qui pourra toujours, malgré l’absence d’exploitation d’un fonds par le locataire principal, accepter de renouveler le bail principal et lui permettre ainsi de renouveler le sous bail (Cour de cassation troisième chambre civile, 29 Mars 1984).
II – Quel droit au renouvellement en cas de sous location partielle du local commercial ?
Lorsque le sous locataire ne bénéficie d’un sous bail que sur une partie du local loué par le locataire principal, et que le locataire exploite un fonds de commerce sur l’autre partie du local, la jurisprudence décide que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail principal sur la partie du local qui est sous louée, le locataire principal n’exploitant aucun fonds de commerce dans celle-ci. (Cour de cassation, troisième chambre civile 30 Novembre 1959).
Dans ce cas, le sous locataire ne pourra prétendre obtenir du locataire principal le renouvellement du sous bail commercial mais il disposera du droit de demander directement le renouvellement au bailleur.
III – Cas dans lesquels le sous locataire pourra demander directement au bailleur le renouvellement de son bail – Droit direct du sous locataire
1 – Conditions
L’article L145-32 du Code de Commerce prévoit, qu’à l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a expressément ou tacitement autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.
Ainsi, le sous locataire a le droit de demander au bailleur le renouvellement de son sous bail. Il est important de noter que le droit au renouvellement du sous-bail commercial est soumis à certaines conditions. Ainsi, le sous-locataire doit être en règle vis-à-vis du paiement du loyer et des charges, et il doit occuper le local de manière paisible et en respectant les obligations du bail principal.
La jurisprudence décide que le sous locataire ne peut user de son droit direct au renouvellement que si le locataire principal ne peut pas renouveler le sous bail (Cour de cassation, troisième chambre civile 6 Décembre 1972). Tel sera le cas, lorsque le bail principal passé entre le locataire et le bailleur n’est pas renouvelé ou lorsque le bail principal est résilié.
2 – Modalités de renouvellement
Pour que le sous locataire puisse demander directement au bailleur le renouvellement de son bail, il faut qu’un congés ait été délivré au locataire principal par le bailleur (si aucun congés n’a été délivré, le sous locataire doit adresser sa demande de renouvellement au locataire principal).
Si le bailleur accepte la demande, la sous location cesse et le sous locataire deviendra le locataire principal ; les clauses du sous bail restent inchangées et ce dernier devient le bail principal.
3 – Refus de renouvellement du sous bail par le bailleur
En cas de refus de renouvellement du bail principal et du sous-bail, le bailleur doit donner congé au locataire principal et au sous-locataire. Cela signifie que le bailleur met fin aux contrats de location en cours et demande au locataire et au sous-locataire de quitter les lieux à une date fixée.
Cependant, le sous-locataire dispose d’un droit à une indemnité d’ éviction versée par le bailleur.
L’indemnité d’ éviction correspond généralement à la valeur des éléments incorporels du fonds de commerce du sous-locataire, c’est-à-dire la clientèle, le droit au bail et l’emplacement commercial. Son montant est déterminé par le juge, en fonction de différents critères tels que la durée d’exploitation du fonds, le chiffre d’affaires réalisé, le loyer payé et le marché local.
