Pourquoi investir dans des murs commerciaux en Guadeloupe ?
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, investir dans des murs commerciaux n’est pas exclusivement réservé aux professionnels de l’immobilier.
Et c’est un investissement des plus intéressants !
Mais qu’entend-on par « murs commerciaux » ? Il s’agit généralement de locaux artisanaux, de bâtiments d’usine ou de logistique, de bureaux d’entreprise, mais également de murs de boutique ou de commerce. Ce sont ces derniers qui nous intéressent plus particulièrement.
Attention, nous ne parlons pas ici d’acquisition ou de reprise de fonds de commerce ou de cession de droit à bail en Guadeloupe, mais uniquement d’achat des murs de ces locaux commerciaux.
Choisir le bon emplacement
Un commerçant choisit un local pour son emplacement et, lorsqu’il a trouvé le bon, n’en change que rarement. D’après un dicton commercial, pour un « bon commerce » il faut trois choses : « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement » et je rajouterai… un parking !
Avec le temps, le commerçant construit une clientèle, voit son chiffre d’affaires évoluer et préférera ouvrir un second commerce plutôt que d’en changer.
Ces locaux commerciaux sont souvent en rez-de-chaussée, ce qui n’est pas le cas de bureaux par exemple, et ont pignon sur rue. L’emplacement dans des zones commerciales fortes, à proximité des commerces ou en premiers rideaux sur des rues très commerçantes, est un atout supplémentaire. L’emplacement dépend aussi du type de commerce proposé.
Quels avantages avec l’acquisition de murs de commerce en Guadeloupe ?
La rentabilité
La rentabilité des murs commerciaux est généralement plus importante que celle des locations d’appartements. En réalisant une bonne affaire, le taux de rentabilité peut atteindre 10 % (acte en main). A contrario, le rendement dans le locatif résidentiel ne dépasse guère les 3 % net. En effet, la valeur des murs commerciaux est moins volatile que le reste du secteur, car elle dépend non seulement du loyer que paie le locataire, mais aussi de l’emplacement et de la zone de chalandise. En investissant au bon endroit, les risques de perte de valeur des biens immobiliers sont considérablement réduits.
Les charges
Les charges de copropriété, d’entretien, les charges locatives ainsi que les charges liées aux travaux de rénovation ou d’aménagement sont à la charge du locataire. Seules les charges de gros travaux (art.606) sont à la charge du propriétaire. Cela a pour principal avantage d’avoir moins de différence entre le loyer brut et le loyer net réellement perçu par l’investisseur.
Le bail commercial
Les baux commerciaux contiennent des clauses qui protègent l’investisseur contre les mauvais payeurs. Il s’agit notamment des clauses résolutoire et de solidarité qui s’appliquent immédiatement, ce qui rend plus facile la rentrée des loyers et l’expulsion du locataire, été comme hiver.
En cas de vente du fonds de commerce, c’est le locataire sortant qui se charge de chercher un repreneur, mais il est lié pendant 3 ans par la clause de solidarité. De plus, si le bailleur ne peut s’opposer à la vente du fonds de commerce, il a un droit de regard. Il peut aussi demander une indemnité de déspécialisation en cas de changement de l’activité commerciale précisée dans le bail.
La durée des baux commerciaux est généralement de 9 ans (et plus avec les renouvellements des baux). L’investisseur touche ses loyers durant toute cette période, sans grand risque de vacance.
Un commerçant installé depuis longtemps en Guadeloupe, avec un bon chiffre d’affaires, un commerce prospère et une bonne réputation, n’a aucun intérêt à changer de local. En effet, il aura beaucoup de difficultés à relancer son activité ailleurs et cette opération lui coûtera plus cher (installation, achat du matériel d’entreprise et acquisition d’une nouvelle clientèle), d’où l’importance de bien analyser la santé financière de son locataire.
Quels sont les inconvénients d’investir dans des murs commerciaux en Guadeloupe ?
Les inconvénients d’un tel investissement sont les mêmes que pour l’achat d’un appartement. Le Cabinet Michel Simond Guadeloupe vous conseille donc, comme pour l’acquisition de biens immobiliers plus classiques :
– de vous méfier des vices cachés,
– de demander les diagnostics,
– de vérifier en plus l’accès PMR,
– de lire le règlement de copropriété pour avoir connaissance des éventuels travaux prévus, etc.
Il faut aussi vérifier le bail existant avec le commerçant locataire, ainsi que la qualité de sa signature, contrôler la clause de destination (activité exclusive ou tous commerces) par rapport au règlement de copropriété et examiner la durée restante (s’il reste 6 ans sur le bail, on est sûr d’avoir un loyer pour cette durée).
À choisir, il est préférable d’acheter un local avec un locataire commerçant déjà présent et, de préférence, une belle enseigne.
Pour l’achat d’un local vide, il est capital que le bail soit rédigé par un conseiller juridique (notaire ou avocat) car la rédaction d’un bail commercial est complexe.
L’expulsion d’un mauvais payeur est beaucoup plus simple dans le cas de location de murs commerciaux que pour un logement. Par contre, expulser un commerçant en fin de bail est plus ardu et celui-ci peut vous demander des indemnités d’éviction.
L’indice ILC (Indice des Loyers Commerciaux), et non sur celui de la consommation, sert à l’indexation des loyers. Le loyer augmentera ou diminuera uniquement selon cet indice et vous devrez attendre le renouvellement du bail, au bout des 9 ans, pour renégocier le loyer. Cela peut passer par le juge des loyers commerciaux du tribunal, en cas de contestations.
Comme précisé plus haut, dans le cas de murs commerciaux, l’emplacement est déterminant. La vacance locative, c’est-à-dire l’absence de locataire, peut être plus longue dans le cas d’un mauvais emplacement. De plus, le loyer demandé sera moins élevé et donc la rentabilité moins importante.
En conclusion : le meilleur investissement immobilier en Guadeloupe
Bien fait, l’achat des murs commerciaux pour un commerce ou une boutique en Guadeloupe est un des placements les plus rémunérateurs et sécurisés.
Mais, comme vous l’aurez compris, de nombreux éléments sont à prendre en compte avant de vous lancer :
– faut-il choisir un emplacement N°1 Premium ou un emplacement N°1 Masse-Market, une rue commerçante ou un centre commercial ?
– faut-il acheter un local très convoité, mais dont la rentabilité sera moins forte, car son prix d’achat sera haut, ou un local en devenir (moins cher) pour tenter d’obtenir une rentabilité élevée ?
– faut-il investir dans une grande ville de Guadeloupe ou plutôt dans une ville moyenne ?
Fort de son expérience, Le Cabinet de conseil Michel Simond Guadeloupe vous accompagne dans votre projet d’achat et vous aide à répondre à toutes ces questions essentielles que vous vous posez avant d’investir en Guadeloupe.
