Le droit de reprise
Le droit de reprise permet au bailleur d’un local commercial dont la location relève du statut des baux commerciaux de reprendre le local sans aucune indemnité pour le locataire.
L’article L.145-17(2°) du code de commerce dispose que le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité dans le cas suivant :
- S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
L’immeuble dans lequel se trouve le local commercial doit être reconnu insalubre par l’autorité administrative :
L’immeuble dans lequel se trouve le local commercial doit faire l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité pris dans les conditions de l’article L1331-28 du code de la santé publique.
L’insalubrité excluant tout droit à indemnité pour le locataire implique obligatoirement que l’immeuble doit être démoli.
Lorsque l’insalubrité est prononcé par arrêté préfectoral, le bailleur ne pourra pas renouveler le bail commercial, à défaut il encourt des sanctions pénales.
Limite :
si l’arrêté préfectoral n’interdit pas une occupation définitive d’occuper l’immeuble, cette décision implique que des travaux visant à mettre fin à l’insalubrité peuvent être réalisés.
Dans ce dernier cas, le bailleur ne pourra refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité pour le locataire.
L’immeuble présente un danger pour les occupants.
Lorsque l’immeuble dans lequel se situe le local commercial loué présente un danger pour les occupants, le locataire ne peut prétendre au renouvellement du bail et ne pourra obtenir une indemnité d’éviction.
Le danger pour les occupants de l’immeuble peut -être prouvé par tout moyen devant un juge.
Le danger peut également faire l’objet d’un arrêté préfectoral de péril.
Lorsque l’état de l’immeuble présente un danger d’un tel niveau qu’il doit entraîner l’interdiction de toute occupation de l’immeuble, le bail commercial sera résilié de plein droit et sans indemnité pour le locataire.
Les limites au droit de reprise sans indemnité :
Le bailleur ne pourra invoquer l’insalubrité de l’immeuble et l’arrêté qui en résulte ainsi que l’état de danger lorsqu’ils sont le résultat de ses propres agissements :
- travaux réalisés par le bailleur qui entraîne un danger pour les occupants de l’immeuble ;
- lorsque l’état d’insalubrité de l’immeuble résulte d’un défaut d’entretien de l’immeuble de la part du bailleur ;
- lorsque le danger résulte du refus du bailleur de réaliser de travaux qui pourraient y mettre fin.
Quels sont les droits du locataire ?
En cas de reprise du local commercial en raison du danger pour les occupants ou à raison d’un arrêté préfectoral, le locataire ne peut prétendre faire jouer le droit au renouvellement du bail commercial, pas plus qu’il ne pourra prétendre à une indemnité d’éviction.
Le propriétaire est libre de reprendre le local et d’en disposer comme il le souhaite : le démolir, l’affecter à un autre usage ou le reconstruire.
Cependant, si le propriétaire décide de reconstruire un immeuble contenant des locaux à usage commercial, le locataire bénéficie alors d’un droit de priorité (article L145-19 et L145-20 du code de commerce).
Conditions :
Pour bénéficier de ce droit de priorité, le locataire devra dans les trois mois qui suivent son départ avoir indiqué au propriétaire, par voie d’huissier, qu’il entend bénéficier de ce droit de priorité .
Si le propriétaire viole le droit droit de priorité accordé par la loi au locataire, celui-ci pourra prétendre à des dommages et intérêts.
Le locataire, pourra même obtenir du locataire qu’il soit forcé par une décision de justice à lui consentir un bail sur les nouveaux locaux. Cependant, cette possibilité ne peut jouer que si les nouveaux locaux ne sont pas occupés par un locataire.
Le droit de reprise pour construction ou reconstruction avec offre d’un local de remplacement :
L’article L145-18 du code de commerce prévoit que le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant.
le bailleur peut alors se soustraire au paiement l’indemnité d’éviction en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.
Obligations du propriétaire bailleur dans ce cas :
Dans ce cas, le bailleur dans la lettre de congés ou dans la lettre de refus de renouvellement du bail, le bailleur devra indiquer qu’il souhaite construire ou reconstruire l’immeuble au sein duquel se trouve le local commercial loué.
La lettre de refus de renouvellement ou de congés devra comporter des indications précises sur le local de remplacement proposé, qui devra être en adéquation avec les besoins du locataire, tant du point de vue de son emplacement que des possibilités d’exploitation commerciale qu’il comporte.
S’il y a une différence entre les deux locaux, le locataire pourra prétendre à une indemnité de moins-value.
Le locataire aura également droit à une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance du local commercial, qui correspond au préjudice qu’il éprouve du fait de l’arrêt de son exploitation commerciale entre le transfert de l’activité de l’ancien local au nouveau local proposé par le propriétaire.
Quel choix est alors laissé au locataire ?
Dans les trois mois qui suivent la réception de la lettre de congés ou la lettre de refus de renouvellement, le locataire doit choisir d’accepter l’offre du propriétaire d’accepter ou non le nouveau local :
- il peut choisir d’accepter purement et simplement le nouveau local et les conditions du bail. Un nouveau bail commercial sera alors passé entre le propriétaire bailleur et le locataire.
- Il peut choisir d’accepter le nouveau local mais de contester les conditions du bail (le prix du loyer, la répartition des charges, etc.). Dans ce cas, lui ou le propriétaire devront saisir le juge afin que celui-ci fixe les conditions du bail.
Après cette décision judiciaire, le locataire ou le propriétaire resteront libre de poursuivre ou non la relation contractuelle ; libre d’accepter ou non les nouvelles conditions du bail fixées par le juge.
- Le locataire peut refuser, et dans ce cas, le bailleur pourra saisir le juge afin que celui-ci se prononce sur les nouvelles conditions du bail. Si après la décision du juge , le locataire persiste dans son refus, il devra quitter le local sans pouvoir prétendre à aucun indemnité. Si le tribunal estime que le local et les conditions du bail ne peuvent être acceptées par le locataire, le bailleur devra alors payer une indemnité d’éviction.
