Qu’est-ce qu’une clause d’échelle mobile des loyers, dans un bail commercial ?
La clause d’échelle mobile incluse dans un bail permet de réguler le prix du loyer en fonction de l’évolution d’un indice des loyers.
Le loyer évoluera automatique à la hausse ou à la baisse, à la date fixée par le bail commercial.
Attention :
L’article L145-39 du code de commerce permet d’indexer les loyers selon une clause d’échelle mobile.
Les parties au contrat disposent d’une totale libertés.
Cependant, la Cour de cassation (Cour de cassation troisième chambre civile 26 Mai 1983) limite cette liberté.
Une clause d’indexation prévoyant que le loyer ne pourrait évoluer qu’à la hausse et jamais à la baisse, est nulle
Quels sont les indices des loyers qui ne peuvent être pris en compte dans une clause d’échelle mobile ?
L’article L112-2 du code monétaire et financier interdit toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties.
L’article L.112-2 du code monétaire et financier prévoit que l’indice doit avoir une relation directe avec l’activité du bailleur ou du locataire.
Par conséquence, il faut que cette activité ait un caractère professionnel, que ce soit celle du bailleur ou du locataire.
Le bail pourra ainsi prévoir une indexation des loyers sur :
- le prix des marchandises vendues par le locataire,
- sur le prix des matières premières,
- ou même sur les salaires de telle ou telle branche professionnelle.
Cependant, lorsque les parties au contrat de bail se référeront à un tel indice, elles devront toujours en choisir un qui a une relation directe avec l’activité professionnelle de l’une ou l’autre partie au contrat de bail .
L’indice des loyers commerciaux (ILC) :
L’article L112-2 du code monétaire et financier prévoit qu’est réputée en relation directe avec l’objet du bail commerciale, la clause qui prévoit une indexation des loyers sur la variation de l’indice des loyers commerciaux trimestriels.
Conditions :
Les locaux doivent servir à l’exploitation d’une activité commerciale ou artisanale (article D112-2 du code monétaire et financier).
Exclusions :
Ne peuvent être indexés sur l’indice des loyers commerciaux les baux de locaux servant aux activités suivantes :
- – activités commerciales exercées dans les locaux à usage exclusif de bureaux
– services de plates-formes logistiques - – métiers industrielles
L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT):
L’indice des loyers des activités tertiaires peut être utilisé pour les baux commerciaux qui ont pour objet l’une des activités suivantes :
- – activités de services ou locaux de bureaux ;
- – activité d’entreposage ;
- – activités industrielles.
Obligation de recourir à l’indice des loyers des activités tertiaires ou à l’indice des loyers commerciaux :
Lors du renouvellement du bail, la variation du nouveau loyer ne pourra être supérieure à celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, en fonction de l’indice choisi par les parties au contrat de bail (article L145-34 du code de commerce).
Quelles formalités en présence d’une clause d’échelle mobile ?
En présence d’une clause d’échelle mobile, le loyer variera automatiquement en fonction de l’évolution de l’indice de référence choisi .
Cette révision interviendra à la date figurant au bail commercial.
Le bailleur n’est pas tenu de notifier au locataire la modification, à la hausse ou la baisse, du montant du loyer.
Limite des effets à la hausse des clauses d’échelles mobiles :
L’article L145-39 du code de commerce prévoit, que pour les baux commerciaux conclu depuis le 1er Janvier 2014 et assorti d’une clause d’échelle mobile peuvent faire l’objet d’une révision par le juge.
En effet, lorsque par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer est augmenté ou diminué de plus d’un quart, le locataire ou le propriétaire pourra demander la révision du prix du loyer.
Cependant, cette révision peut intervenir suite à une négociation entre le locataire et le propriétaire.
Elle interviendra aussi suite à une décision de justice intentée par l’une des parties au contrat de bail.
Dans ce cas, le loyer se calcule sur la valeur locative du local loué.
Par conséquent, la variation du loyer ne dépassera pas, les 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
