Peut-on refuser le renouvellement d’un bail commercial ? Quelles conséquences?
L’article L145-8 du code de commerce prévoit que le locataire a droit au renouvellement du bail commercial.
Cependant, le propriétaire du local peut s’opposer au renouvellement du bail dans les cas suivants :
le locataire n’a pas de titre locatif sur le local loué : ce cas vise l’hypothèse du commerçant qui exploite un fond dans un local qui lui appartenait mais dont il n’est plus propriétaire au jour du renouvellement du bail, et sans qu’aucun bail commercial n’ai été établi depuis qu’il a perdu la propriété de ce local.
le bail n’est pas soumis au statut des baux commerciaux : (bail portant sur des immeubles qui ne sont pas affectés à une exploitation industrielle, commerciale ou artisanale, bail d’un emplacement, baux de courtes ou de location saisonnière)
le locataire n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés. L’article L145-1 du code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux ne bénéficie qu’aux locataires qui sont inscrits au registre du commerce et des sociétés.En conséquence, si lors du renouvellement du bail commercial, le locataire n’est pas ou plus inscrit au registre du commerce et des sociétés, il ne pourra prétendre relever du statut des baux commerciaux et ne bénéficiera pas du droit au renouvellement.
Lorsque le locataire n’est pas propriétaire du fond de commerce qui est exploité au sein du local qui fait l’objet du bail :
L’article L145-8 du code de commerce prévoit que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
Lorsque le propriétaire du fond de commerce est un tiers, celui qui est titulaire du bail commercial ne pourra prétendre bénéficier du droit a renouvellement. De même, le tiers qui exploite le fond de commerce dont il est propriétaire mais sans être titulaire du bail commercial, ne pourra demander le renouvellement du bail.
– Lorsque le locataire du fond de commerce n’exploite aucune activité pendant un certain temps :
L’article L145-8 du code de commerce prévoit que le locataire ne peut se prévaloir du droit au renouvellement du bail que s’il exploite au sein du local loué, de manière effective et continue un fonds d’ industrie, commercial ou artisanal pendant les trois dernières années du bail.
Le propriétaire des locaux a toujours le droit de refuser le renouvellement du bail commercial :
L’article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut toujours refuser le renouvellement du bail commercial.
Obligation pour le propriétaire bailleur de verser une indemnité d’éviction :
Lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail commercial, il devra payer au locataire une indemnité dite d’éviction.
Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice que cause au locataire le non renouvellement du bail commercial.
L’article L145-14 du code de commerce prévoit que cette indemnité comprend la valeur marchande du fonds de commerce. Cette valeur marchande est déterminée suivant les usage en cours dans la profession du locataire.
Elle peut être augmentée des frais de déménagement et de réinstallation du locataire et des droits de mutation que le locataire aura à payer s’il acquiert un nouveau fonds de commerce.
Attention : Droit du locataire au maintien dans les lieux, malgré le non renouvellement du bail :
L’article L145-28 du code de commerce prévoit que tant que l’indemnité d’éviction n’est pas payée au locataire, ce dernier a le droit de se maintenir dans les lieux et d’y exploiter son fonds de commerce.
Dans ce cas, les clauses et conditions du bail commercial sont prolongées jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction : le locataire devra continuer à payer les loyers et charges tels qu’ils sont prévus par le bail.
Comment évaluer l’indemnité d’éviction ?
L’indemnité d’éviction comprend une indemnité principale, des indemnités accessoires et une indemnité de déplacement .
L’indemnité principale :
L’article L145-14 du code de commerce prévoit que l’indemnité d’éviction comprend une indemnité correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce. Cette indemnité est calculée suivant les usages de la profession.
Pour calculer cette indemnité, la pratique prend en compte la moyenne du chiffre d’affaire sur les trois dernières années à laquelle est appliquée un pourcentage .
Les bénéfices réalisés par le locataire sont rarement pris en compte .
Les indemnités accessoires :
L’article L145-14 du code de commerce prévoit que l’indemnité à laquelle peut prétendre le locataire évincé est augmentée des frais de déménagement, de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
Frais de déménagement et de réinstallation :
ne sont pris en compte que les frais normaux de déménagement dans de nouveaux locaux et strictement nécessaires à l’activité du locataire.
Si le locataire ne se réinstalle pas, aucune indemnité au titre des frais de déménagement ne sera due.
Frais et droits de mutation :
Lorsque le locataire évincé est obligé d’acquérir un nouveau fonds de commerce, il devra payer des droits de mutation et des frais d’actes. Ils devront alors être remboursés par le bailleur qui ne renouvelle pas le bail.
Cette indemnité n’est bien évidemment pas due, lorsque le locataire ne se réinstalle pas ou n’a pas l’intention de se réinstaller.
Indemnité de cessation d’exploitation :
Le locataire dont le bail commercial n’est pas renouvelé sera obligé de quitter le local.
Jusqu’à ce qu’il retrouve un nouveau fonds de commerce à exploiter, il sera donc sans activité et n’exploitera aucun fonds de commerce, subissant ainsi une perte financière qui devra être indemnisée par le bailleur.
Indemnité de licenciement des salariés du locataire :
La jurisprudence de la Cour de cassation (Cour de cassation, troisième chambre civile 15 Mars 1977) décide que si le refus de renouvellement du bail commercial entraîne le licenciement des salariés employés par le locataire, les indemnités de licenciement payées par ce dernier devront être remboursées par le bailleur.
L’indemnité de déplacement :
Celle-ci sera due lorsque le locataire déplace son fonds de commerce sans avoir à en créer ou en racheter un autre.
Elle comprend les sommes suivantes :
- Le pas de porte que le locataire n’a pu céder : lorsque le locataire quitte le local dont le bail n’est pas renouvelé, il ne pourra donc céder à un tiers son droit au bail et son pas de porte. Il devra donc être indemnisé à ce titre par le bailleur.
- Le pas de porte et le droit au bail que le locataire doit payer pour se réinstaller : lorsque le locataire réinstalle un fond de fond de commerce, s’il doit acquitter un pas de porte ou/et un droit au bail, il devra être indemnisé par le bailleur qui n’a pas renouvelé le bail commercial.
