La location-gérance de fonds de commerce est définie par l’article L144-1 du code de commerce .
Il s’agit d’un contrat par lequel l’exploitant d’un fonds de commerce en concède la location à un gérant.
Ce dernier l’exploite à ses risques et périls »
Fonds de commerce qui ne peuvent faire l’objet d’une location-gérance :
Pour pouvoir conclure ce contrat le propriétaire doit avoir le droit de l’exploiter mais aussi celui de le transmettre.
Or, certains fonds de commerce ne sont pas librement transmissibles, même provisoirement, et la transmission devra être autorisée.
Une autorisation, pour la mise en location-gérance, est nécessaire pour :
- Les entreprises de spectacles autre que les cinéma.( autorisation ministérielle).
- Les pharmacies ne peuvent jamais faire l’objet d’un contrat de location gérance. (article L.525-17 du code de la santé publique).
- Seul un exploitant, titulaire des diplômes pourra obtenir la location-gérance d’un laboratoire d’analyse médicale .
La location-gérance de fonds de commerce et le bail :
La location-gérance de fonds de commerce est un bail . Un preneur prend à bail l’exploitation d’un fonds de commerce, et verse un loyer au propriétaire du fonds de commerce.
Ce bail ne dépend pas du statut des baux commerciaux.
Seule la location de l’immeuble ou du local dans lequel existe le fonds dépend de ce statut.
Ceci confère la propriété commerciale à celui qui est titulaire du bail commercial.
En conséquence, seul le propriétaire du fonds de commerce mis en location-gérance revendiquera la propriété commercial. Le locataire gérant n’est que l’exploitant du fonds en vertu d’un contrat de location-gérance.
Il n’a aucun droit sur les locaux loués et ne peut donc revendiquer ou prétendre à une quelconque propriété commerciale.
Le locataire gérant doit être indépendant :
Pour qu’il y ait véritablement location-gérance de fonds de commerce, le locataire gérant doit exploiter le fonds de commerce loué à ses risques et périls (article L144-1 du code de commerce). Il assume seul les risques financiers liés à l’exploitation du fonds et en a la jouissance personnelle pendant toute la durée du contrat de location gérance. Il agit de façon indépendante.
Ainsi, il y a contradiction avec une gérance salariée du fonds de commerce.
Dans la gérance salariée, le gérant n’agit pas de façon indépendante, il n’est pas le maître de l’affaire, n’exploite pas le fonds à son profit et n’encaisse pas les recettes à son profit. Il n’encourt aucun des risques lié à l’exploitation du fonds de commerce, quand bien même il perçoit une rémunération indexée sur le chiffre d’affaire ou sous forme de commission sur le chiffre d’affaire ou les bénéfices réalisés.
Le gérant salarié est lié par un contrat de travail au propriétaire du fonds de commerce, il est dans un état du subordination juridique à l’égard de ce dernier et doit lui rendre compte de son travail.
La cession du contrat de location-gérance de fonds de commerce :
La jurisprudence considère que le contrat de location gérance d’un fonds de commerce est un contrat « intuitu personæ ».
Le propriétaire du fonds de commerce accepte et passe ce contrat à raison des qualités personnelles du locataire, exploitant le fonds.
En conséquence, l’exploitant titulaire d’un contrat de location gérance ne peut jamais céder la gérance à un tiers sans l’accord du propriétaire du fonds de commerce. Cependant, il peut passer avec un tiers un contrat de travail qui prévoit que celui-ci sera gérant salarié.
De même, le contrat de location gérance étant un contrat « intuitu personae », en cas de décès du locataire gérant, ses héritiers ne peuvent prétendre reprendre pour eux le contrat de location. On résiliera le contrat dans ce cas.
Inversement, le propriétaire du fonds de commerce qui a consenti une location gérance peut céder le fonds de commerce à un tiers sans l’accord du locataire gérant. L’acquéreur du fonds engagé par les termes du contrat et poursuivra la location gérance jusqu’au terme convenu.
Les conditions pour conclure un contrat de location gérance de fonds de commerce :
Conditions relatives au locataire gérant :
Toute personne ayant la qualité de commerçant peut prendre à bail un fond de commerce en vertu d’un contrat de location-gérance.
Par conséquent, le locataire gérant s’immatricule au registre du commerce et des sociétés en tant que commerçant. Cette immatriculation doit être antérieure à la conclusion du contrat de location gérance.
Le locataire gérant doit pouvoir être commerçant.
En conséquence, il n’est pas sous le coup d’une interdiction d’exploiter un commerce ou d’une interdiction de gérer une entreprise.
De même, sa profession ne doit pas le mettre dans une situation d’incompatibilité avec l’exercice d’une activité commerciale.
Par exemple, les médecins, avocats et fonctionnaires ne peuvent exercer une activité commerciale.
ils ne sont donc dans l’impossibilité d’être locataires gérant d’un fonds de commerce.
Toutefois, une dérogation peut leur être accordée.
Conditions relatives au loueur du fonds de commerce :
Pour pouvoir consentir un contrat de location gérance sur un fonds de commerce, le loueur doit en être propriétaire.
L’article L144-3 du code de commerce prévoit que pour pouvoir consentir un contrat de location gérance de fonds de commerce, le propriétaire de ce dernier doit avoir été :
- commerçant ou,
immatriculé au répertoire des métiers depuis au moins sept ans ou,
avoir exercé pendant au moins sept ans des fonctions de gérant ou,
directeur commercial ou technique dans le fonds, et l’avoir exploité pendant au moins deux ans.
Cependant, ce délai peut être réduit à la demande du propriétaire du fonds (article L144-4 du code de commerce).
La demande devra être formée par simple requête au président du tribunal judiciaire, et le délai sera réduit si le propriétaire peut justifier qu’il est dans l’impossibilité d’exploiter personnellement ou par l’intermédiaire de préposés (salariés) le fonds de commerce.
Sort des dettes du loueur et du locataire :
Cas des dettes du loueur du fonds de commerce :
Lorsque le loueur du fonds de commerce a contracté des dettes afférentes à l’exploitation du fonds, ces dettes peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le tribunal de commerce si la mise en location-gérance de fonds de commerce risque de mettre en péril le recouvrement des dettes (article L144-6 du code de commerce).
Cette disposition protège les créanciers du propriétaire d’un fonds de commerce, qui pour faire échec au recouvrement de ses dettes choisirait de mettre en location gérance le fonds de commerce.
Cependant, cette action en recouvrement doit être intentée dans les trois mois qui suivent la publication du contrat de location gérance dans un journal d’annonce légal.
Cas des dettes contractées par le locataire gérant :
L’article L144-7 du code de commerce dispose que jusqu’à la publication du contrat de location gérance dans un journal d’annonce légal, le loueur est solidaire avec le locataire des dettes contractées par ce dernier au titre de l’exploitation du fonds de commerce.
A la fin du contrat de location gérance, toutes les dettes dues, sont immédiatement exigibles.
Dettes produites par le locataire à raison de l’exploitation du fonds et pendant la durée de la gérance.
Cependant, le loueur propriétaire du fonds n’en est pas tenu.
