Quelles charges et taxes sont récupérable sur le locataire ?

Quelles charges et taxes sont récupérable sur le locataire ? 

Le bail commercial est un contrat, et relève donc de la liberté contractuelle : les parties sont libres d’y insérer toutes les clauses qu’elles souhaitent, sauf dispositions légales ou réglementaires interdisant certaines d’entre elles. 

Les parties au bail commercial peuvent librement décider de la répartition des charges entre le bailleur ou le propriétaire et le locataire du local commercial (Cour de cassation 3e chambre civile 18 Novembre 1998). 

Les charges doivent être liées à l’utilisation du local commercial par le locataire : 

Cependant, les charges qui seront imputés au locataires doivent être liés à l’utilisation du local loué.

Des charges qui seraient sans aucun rapport avec cette utilisation ne peuvent être mises à la charge du locataire. 

Ainsi,Le bail commercial peut prévoir que toutes les charges qui sont liées à l’utilisation du local loué seront imputables au locataire : frais de téléphone, frais de chauffage. 

De même, le bailleur pourra mettre à la charge du locataire les impôts et taxes afférents au local loué  comme la taxe foncière par exemple. 

Conditions : 

Pour que les charges soient imputables au locataire, celles-ci doivent être spécifiquement visées dans le bail commercial. Une clause qui indiquerait que toutes les charges, taxes et impôts sont récupérables sur le locataire est sans effet (Cour de cassation, troisième chambre civile 22 Mai 2013).

De plus, en application de l’article 1353 du code civil, le propriétaire ou le bailleur devra justifier auprès du locataire de la réalité du montant des charges, à l’aide de factures ou de rôle d’imposition lorsque certains impôts ou taxes sont mis à la charge du locataire. 

Mais  le bail peut prévoir que les charges peuvent être facturés au coût réel ou évalués forfaitairement. 

Obligation d’établir un inventaire précis des charges imputées au locataire : 

L’article L145-40-2 du code de commerce prévoit que le contrat de location (le bail commercial) doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances qui sont liés au bail commercial. 

Cet inventaire doit comporter l’indication de la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. 

Cet inventaire doit donner lieu à un état récapitulatif annuel qui sera adressé par le bailleur au plus tard le 30 Septembre de chaque année (article R145-36 du code de commerce). 

Obligation d’établir un inventaire précis de ventilation des charges, lorsque le local se trouve dans un ensemble immobilier : 

L’article L145-2 du code de commerce prévoit le cas particulier des locaux commerciaux qui sont inclus dans un ensemble immobilier : locaux commerciaux situés dans une galerie marchande avec plusieurs locataires,  locaux commerciaux situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et comprenant plusieurs locataires. 

Dans ce cas,  le contrat de bail devra préciser la répartition des charges entre les différents locataires occupant l’ensemble immobilier. 

La répartition des charges devra alors se faire en fonction de la surface exploitée par chacun des locataires. 

Le montant des taxes et impôts imputées à chaque locataire devra correspondre au local occupé par chaque locataire et aux parties communes qui sont utilisées pour l’exploitation du local commercial. 

De plus, en cours de bail, le propriétaire ou le bailleur devra informer les locataires des éléments qui peuvent justifier d’une modification de la répartition des charges. 

Les charges qui ne peuvent jamais être imputées aux locataires, pour les baux conclus après 2014 : 

L’article R145-35 du code de commerce fixe la liste des charges qui ne pourront jamais être imputées au locataire : 

Les impôts et taxes : 

En principe, les impôts et notamment la contribution économique territoriale, les taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur, ne peuvent être mis à la charge du locataire. 

Cependant, l’article R145-35 du code de commerce prévoit que peuvent être imputés au locataire les taxes et impôts suivants, à la condition que ces taxes et impôts soient explicitement visés comme étant à la charge du locataire : 

  • taxe foncière ;
  • taxes additionnelles à la taxe foncière ;
  • tous les autres impôts ou taxes et redevances qui sont liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. 

Les honoraires : 

Le contrat de bail commercial ne peut prévoir que les honoraires payées par le bailleur à un tiers pour assurer la gestion locative du local commercial seront imputées au locataire. 

Pour les locaux qui sont inclus dans un ensemble immobilier : 

Lorsque le local commercial est inclus dans un ensemble immobilier comprenant plusieurs locataires :

 ne peuvent être imputés au locataire les charges, impôts et taxes qui sont imputables à d’autres locataire. 

Mais, la répartition de ces charges entre les différents locataires pourra être pondérée par le bail commercial. La pondération devra être portée à la connaissance de l’ensemble des locataires. 

Que se passe-t-il pour les baux conclus avant 2014 mais renouvelés depuis cette date ?

Les dispositions de l’article L145-40-2 du code de commerce  et de l’article R145-35 du code de commerce qui interdisent d’imputer certaines charges au locataire, sont applicables aux baux conclus depuis le 5 Novembre 2014.

Lorsque le bail commercial, conclu avant 2014 et renouvelé après le 5 Novembre 2014 comporte des clauses relatives aux charges devant être payées par le locataire ; clauses licites avant 2014 mais devenues illicite depuis (comme la clause qui prévoit que les honoraires de gestion locatives sont à la charge du locataire) , ces clauses seront nulles.